Форум Досуг Поволжье

просили поинтересовацца

долевки... какие есть подлянки? при покупке...
какие документы нужно требовать при внесении доли?
если есть ссцылки или советы - буду презнателен!

Админ писал(а):просили поинтересовацца

долевки... какие есть подлянки? при покупке...
какие документы нужно требовать при внесении доли?
если есть ссцылки или советы - буду презнателен!

Подлянок полно. От задержек сдачи дома - а они могут доходить до года-двух, двойных-тройных продаж, это когда одну квартиру продают нескольким дольщикам до задержки оформления в собственность. Бывает и просто кидалово - когда собирают бабки на стадии котлована и ничего не строят дальше. Потом, через 3-5 лет в лучшем случае вернут деньги, в худшем - ничего не вернут.
Застраховаться от всех этих попаданий нереально, т.к. это система, специально создаваемая с участием чиновников, абсолютно не прозрачная. Покупка долевки - как игра в лотерею.
Полный перечень документов есть в новом Жилищном кодексе - просто купи в магазине, стоит копейки.
Но из основных - договор долевого участия в строительстве. Попроси посмотреть уставные документы, выясни, что они еще построили. Съезди на другие их объекты и поговори с жильцами - они расскажут про проблемы. Если покупаешь квартиру не напрямую у застройщика, а например у риэлтора, лучше съездить и к застройщику, выяснить, не продавалась ли уже эта квартира, а после покупки еще раз приехать к застройщику и попросить заверить договор долевки своей печатью, либо заключать 3-х сторонний договор - продавец-покупатель-застройщик.
В договоре обязательно должен быть пункт о том, что цена метра фиксирована и не может повышаться или оговорен график повышения цены - иначе при передаче дома попросят доплатить немеряно денег.
Обязательно все договоренности фиксировать в письменном виде. Ничему не верить на слово. Все платежи проводить официально, желательно через банк.

Толстяк, спасибо!
а есть ли какието фирмы, застройщики, р.агенства к которым вообще не стоит обращяться... т.е. заведомо лажовые?

Админ, Есть еще один маленький нюансец. Это налог на имущество. Приобретя первичное жилье приготовтесь к тому , что Вам вручат бумажку из налоговой, с ох..енной цифрой, которая собственно составляет от 0,5% до 1% от стоимости жилья, а это как правило минимум 10-15 тыщ (это если жилье обойдется в 1млн и 1.5млн соответсвенно). Платить придется раз в год.
Правда, есть еще (если не ошибаюсь) возрат подоходного налога, после покупки жилья. Максимум 130 тыщ Вам вернут.
Насчет фирм, могу только посоветовать "Берег", несколько моих знакомых, через эту фирму приобретали жилье, в "Радужном" ЖК. Косяков вроде бы не было)
http://www.bereg-as.ru/

Да, про Берег и я слышал положительные отзывы.

во-первых, покупать долевки сейчас можно ТОЛЬКО у застройщика. в крайнем случае у фирмы, входящей в холдинг застройщика (БЕРЕГ, например, строит одной фирмой, а торгует другой, точно также Дисса и многие другие).

какие документы проверить. во-первых, постановление об отводе земельного участка под строительство (именно под строительство, а не под проектирование). во-вторых, свидетельство о регистрации права собственности застройщика на земельный участок (или об аренде под застройку). в-третьих, договор с комитетом по строительству и архитектуре о строительстве дома, фирма там должна фигурировать как заказчик-застройщик или застройщик. в-четвертых, застройщик обязан опубликовать в прессе проектную декларацию - надо спросить, где и когда она опубликована и попросить показать (если у застройщика ее нет - это странный застройщик).
в договоре обязательно должны быть указаны сроки сдачи дома в эксплуатацию (не окончания строительства, а сдачи в эксплуатацию), должна быть указана конкретная квартира (секция, строительный номер и этаж),зафиксирована цена за кв.м. и квартиру целиком, должна быть приложена схема квартиры.

при подписании договора обязательно требуйте, что бы вас немедленно внесли в реестр дольщиков и в план распределения квартир. перед подписанием договора попросите показать реестр, удостоверьтесь, что на эту квартиру никто не претендует.

чего делать НЕЛЬЗЯ: покупать долевку у риэлтеров и по переуступке. у риэлтеров вообще не стоит - во-первых, риски большие, во-вторых, переплатите. по переуступке - большие риски. если вдруг очень приспичит - обязательно берите все документы и идите к толковому адвокату консультироваться.

да...долевка дело не простое...Может лучше вторичный рынок?! Там хоть более понятно.. Да и кто строит-то? "Негры" из СНГ?! Они ж мазанки только и умели....

karabas писал(а):во-первых, покупать долевки сейчас можно ТОЛЬКО у застройщика. в крайнем случае у фирмы, входящей в холдинг застройщика (БЕРЕГ, например, строит одной фирмой, а торгует другой, точно также Дисса и многие другие).

какие документы проверить. во-первых, постановление об отводе земельного участка под строительство (именно под строительство, а не под проектирование). во-вторых, свидетельство о регистрации права собственности застройщика на земельный участок (или об аренде под застройку). в-третьих, договор с комитетом по строительству и архитектуре о строительстве дома, фирма там должна фигурировать как заказчик-застройщик или застройщик. в-четвертых, застройщик обязан опубликовать в прессе проектную декларацию - надо спросить, где и когда она опубликована и попросить показать (если у застройщика ее нет - это странный застройщик).
в договоре обязательно должны быть указаны сроки сдачи дома в эксплуатацию (не окончания строительства, а сдачи в эксплуатацию), должна быть указана конкретная квартира (секция, строительный номер и этаж),зафиксирована цена за кв.м. и квартиру целиком, должна быть приложена схема квартиры.

при подписании договора обязательно требуйте, что бы вас немедленно внесли в реестр дольщиков и в план распределения квартир. перед подписанием договора попросите показать реестр, удостоверьтесь, что на эту квартиру никто не претендует.

чего делать НЕЛЬЗЯ: покупать долевку у риэлтеров и по переуступке. у риэлтеров вообще не стоит - во-первых, риски большие, во-вторых, переплатите. по переуступке - большие риски. если вдруг очень приспичит - обязательно берите все документы и идите к толковому адвокату консультироваться.

Согласен со всем, кроме переуступки. Увы, но спрос на жилье на стадии сдачи дома превышает предложение и к этому времени у застройщиков квартир, как правило, не остается. Чтобы купить квартиру в понравившемся доме зачастую остается единственный выход - покупать у людей, выкупивших несколько квартир на стадии котлована для последующей перепродажи. И тут покупка по договору о переуступке доли зачастую является единственным выходом, т.к. оформление квартиры в собственность (чтобы потом можно было ее продавать по нормальному договору купли-продажи) в Самаре дело очень долгое, занимает как правило несколько лет с момента сдачи дома. За это время все интересующие квартиры все равно продаются по договорам пеереуступки. Для того, чтобы минимизировать риски в этом случае, лучше, действительно привлечь независимого юриста для подготовки/проверки документов (благо стоит это не так дорого) и ОБЯЗАТЕЛЬНО при оформлении документов добиться, чтобы застройщик согласовал своей подписью и печатью договор пееруступки и акт приема-передачи к нему, а также, по возможности, внес изменения в реестр дольщиков/инвесторов.
А срок сдачи дома, прописанный в договоре, по опыту ,ничего не значит. На серьезный штрафняк застройщики никогда не подписываются, и в договорах оставляют для себя лазейки. Чужие договора не подписывают. Так что, опять же по опыту моему и ряда знакомых/друзей надо ориентироваться, что срок сдачи задержат на полгода в лучшем случае, а в худшем может доходить до 2-3 лет и больше.

2Толстяк
ты совершенно прав. но есть один ньюанс относительно сроков сдачи. во-первых, закон о долевом строительстве требует, что бы срок сдачи дома в эксплуатацию был в договоре указан, иначе договор может быть признан недействительным, так как не оговорено существенное условие договора. во-вторых, в законе уже прописана достаточно большая неустойка за просрочку исполнения обязательства. в-третьих, если застройщик не выполняет это условие, это является основанием для расторжения договора (так что если в договоре стоит срок сдачи - 4 квартал 2100 года, а менеджер убеждает, что это просто так, для подстраховки - бейте ему в бубен без разговоров).

но вообще, резюмируя, можно сказать, что ситуация с долевками такая - это дешевле, чем вторичное жилье, но и риски существенно выше. так что я бы все-таки советовал, если уж приспичило долевку, то покупать ее у застройщика на стадии строительства (ближе к сдаче, как совершенно верно говорит коллега Толстяк, как правило все билеты давно проданы), причем у надежного, известного на рынке застройщика, или же, если квартиру надо быстро, все-таки переплачивать деньги банку и покупать через ипотеку. в первом случае дольше, во втором - дороже, но зато не придется стоять с плакатами "отдайте наши деньги".

и в любом случае - обязательно по всем вопросам консультируйтесь с юристом, которому доверяете именно как юристу (хороший мужик или друг соседа родителей жены - вовсе не обязательно хороший юрист. и вообще, хочешь дорого и плохо - обратись к друзьям (с) )

отлично. Спасибо Доны!
кроме "Берег" есть ли еще какието рекомендуемые?
и как выйти на самого застройщика?
ведь например в газете irr.ru тлько риэлторы и переуступщики...

Офис Берега находится на Н.Панова. Если повернуть с Н.Садовой, то по левой стороне метров через 100 будет въезд во двор. Там висит указатель.
Есть еще фирма Авиакор, адрес ул. Минская 25 - товарищ недавно покупал у них квартиру на пересечении Кирова и Ставропольской - платил осенью, уже отдали квартиру по акту, вообще без задержки.